一、深耕蘇州高新園區(qū)，園區(qū)運(yùn)營(yíng)與產(chǎn)業(yè)投資雙驅(qū)模式優(yōu)勢(shì)明顯
1.1 推動(dòng)高新區(qū)新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展的綜合服務(wù)商
深耕蘇州高新區(qū)三十載，推動(dòng)高新區(qū)新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展。1992 年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)蘇州高新區(qū)為國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 開(kāi)發(fā)區(qū)，隨后 1994 年蘇州高新區(qū)管委會(huì)發(fā)起成立蘇州高新。工信部公布的 2024 年高新區(qū)排名中，蘇州高新區(qū) 在 178 家國(guó)家高新區(qū)位列第 18 位，相較 2023 年上升 2 位，近三年實(shí)現(xiàn)三連升。蘇州高新區(qū)排名在蘇州位列第 二、在江蘇位列第四、在長(zhǎng)三角地區(qū)位列第八。截至目前，蘇州高新區(qū)集聚專精特新“小巨人”企業(yè) 78 家、獨(dú) 角獸及培育企業(yè) 68 家、瞪羚企業(yè) 400 余家、國(guó)家高企近 1900 家。自 1994 年成立以來(lái)公司深耕蘇州高新區(qū)，并 深度融入長(zhǎng)三角一體化發(fā)展和區(qū)域產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新集群發(fā)展，當(dāng)前形成了園區(qū)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)投資、產(chǎn)城綜合開(kāi)發(fā)三大業(yè) 務(wù)板塊。園區(qū)運(yùn)營(yíng)與產(chǎn)業(yè)投資聚焦綠色低碳、醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)園，并規(guī)劃打造低空經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園；產(chǎn)城綜合開(kāi)發(fā)涵 蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、水務(wù)環(huán)保、文旅商貿(mào)領(lǐng)域。從定位來(lái)看，園區(qū)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)構(gòu)建區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群高地、產(chǎn)業(yè)投資驅(qū)動(dòng) 新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新升級(jí)、產(chǎn)城綜合開(kāi)發(fā)緊密服務(wù)主業(yè)發(fā)展。
開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)占比降低，運(yùn)營(yíng)投資業(yè)務(wù)毛利率提升。公司三大業(yè)務(wù)板塊中產(chǎn)城綜合開(kāi)發(fā)收入占比最高，2021- 2023 年收入占比分別為 95%/93%/90%。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是主要收入來(lái)源，2023 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入為 58 億元，占總收入 75%，產(chǎn)城綜合開(kāi)發(fā)中其他業(yè)務(wù)收入占比為 15%。但 2021 年后隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整階 段，公司開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入占比和毛利率均下降。產(chǎn)業(yè)投資與園區(qū)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入占比和毛利率同步提升，2021- 2023 年園區(qū)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入占比分別為 3.7%/5.4%/7.7%，貢獻(xiàn)毛利占比分別為 8.4%/14.1%/26.3%。
1.2 打造園區(qū)運(yùn)營(yíng)與產(chǎn)業(yè)投資雙輪驅(qū)動(dòng)模式
園區(qū)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)：產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)聚焦醫(yī)療器械、綠色低碳領(lǐng)域，并規(guī)劃打造低空經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園。公司產(chǎn)業(yè)投資與 園區(qū)運(yùn)營(yíng)聚焦醫(yī)療器械、綠色低碳，同時(shí)規(guī)劃打造低空經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園，并適度拓展半導(dǎo)體、AI 等前沿產(chǎn)業(yè)，打造 “園區(qū)運(yùn)營(yíng)+產(chǎn)業(yè)投資”雙輪驅(qū)動(dòng)模式。當(dāng)前公司園區(qū)運(yùn)營(yíng)主要包括綠色低碳產(chǎn)業(yè)園和江蘇醫(yī)療器械科技產(chǎn)業(yè)園， 同時(shí)與中檢集團(tuán)、中軟國(guó)際打造運(yùn)河數(shù)據(jù)港 ESG 創(chuàng)新中心。目前公司運(yùn)營(yíng)面積達(dá)到 164 萬(wàn)平，預(yù)計(jì)全部竣工后 每年為公司貢獻(xiàn)營(yíng)收約 3.2 億元，貢獻(xiàn)毛利約 1.8 億元。其中綠色低碳產(chǎn)業(yè)園 GLC PARK 一二期合計(jì)載體面積 為 12 萬(wàn)平方米，重點(diǎn)吸引綠色低碳建筑、新能源高端裝備制造細(xì)分領(lǐng)域龍頭企業(yè)入駐；江蘇醫(yī)療器械科技產(chǎn)業(yè) 園共六期，目前除五期之外均已竣工，合計(jì)載體面積為 152 萬(wàn)平方米，園區(qū)以醫(yī)療器械和生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)投資運(yùn) 營(yíng)為主。醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)園當(dāng)前已入駐超 1400 家企業(yè)，總產(chǎn)值規(guī)模超 500 億元。
投資業(yè)務(wù)：公司形成戰(zhàn)略投資、產(chǎn)業(yè)投資、定增投資三大投資模式。公司投資業(yè)務(wù)主要通過(guò)三種模式開(kāi) 展，其中戰(zhàn)略投資貢獻(xiàn)穩(wěn)定利潤(rùn)、產(chǎn)業(yè)投資布局高新技術(shù)企業(yè)、定增投資獲取投資收益。戰(zhàn)略投資企業(yè)為公司 貢獻(xiàn)穩(wěn)定的投資收益，截至 2024 年 6 月底，公司參股股權(quán)投資企業(yè)共 82 家，主要包含杭州銀行、東方創(chuàng)業(yè)、 中新集團(tuán)、蘇高新創(chuàng)投等，存量投資項(xiàng)目累計(jì)出資金額 49.73 億元。產(chǎn)業(yè)投資方面公司以投促招、招投聯(lián)動(dòng)， 通過(guò)公司設(shè)立或參與基金投資醫(yī)療器械、綠色低碳、高端裝備等新質(zhì)生產(chǎn)力領(lǐng)域的高新技術(shù)企業(yè)。其中文德數(shù) 慧、心擎醫(yī)療、英賽飛影、科塞爾等為公司旗下產(chǎn)業(yè)園入駐企業(yè)，投資與招商的聯(lián)動(dòng)效果顯著。
投資業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)穩(wěn)定利潤(rùn)。受到地產(chǎn)行業(yè)影響，公司當(dāng)前的業(yè)績(jī)主要由投資收益貢獻(xiàn)。公司參股的杭州銀 行、東方創(chuàng)業(yè)、蘇高新創(chuàng)投為公司帶來(lái)長(zhǎng)期、持續(xù)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)，穩(wěn)固高質(zhì)量發(fā)展基本盤。2021-2023 年公司分 別實(shí)現(xiàn)投資收益 6.7/3.6/6.1 億元，投資收益率分別為 15.2%/7.4%/10.5%。其中 2020 年公司參與杭州銀行定向 增發(fā)持有杭州銀行 1.99%股權(quán)，杭州銀行貢獻(xiàn)公司主要的投資收益。2021-2023 年杭州銀行貢獻(xiàn)投資收益分別 為 1.7/2.2/2.7 億元，分別占同期合計(jì)投資收益 25%/60%/45%。2024 年前三季度杭州銀行歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng) 18.6%，預(yù)計(jì) 2024 年貢獻(xiàn)投資收益再創(chuàng)新高。
1.3 戰(zhàn)略投資江蘇國(guó)信夯實(shí)利潤(rùn)
投資江蘇國(guó)信夯實(shí)利潤(rùn)，探索產(chǎn)業(yè)與資本良性互動(dòng)。2024 年 12 月公司公告控股孫公司蘇新聚力擬受讓江 蘇國(guó)信 7.36%股份，交易對(duì)價(jià)為 21.2 億元，交易價(jià)格為 7.63 元/股。江蘇國(guó)信是江蘇國(guó)資委控股的主營(yíng)能源與 金融省屬上市企業(yè)。其能源業(yè)務(wù)以火力發(fā)電為主，截至 2024 年上半年江蘇國(guó)信現(xiàn)役控股火電裝機(jī)容量 1545.4 萬(wàn)千瓦。金融業(yè)務(wù)主要依托控股子公司江蘇省國(guó)際信托開(kāi)展，江蘇省國(guó)際信托持有江蘇銀行 6.98%股權(quán)，為江 蘇國(guó)信貢獻(xiàn)穩(wěn)定投資收益。2023 年江蘇國(guó)信投資收益 21 億元，其中 20.2 億元來(lái)自江蘇銀行。2024 年前三季 度江蘇國(guó)信實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn) 29.2 億元，同比增長(zhǎng) 48%。公司收購(gòu)江蘇國(guó)信 7.36%股權(quán)后預(yù)計(jì)每年可增加公司投 資收益 2 億元左右。此外基于公司綠色低碳產(chǎn)業(yè)投資運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，江蘇國(guó)信有望在能源領(lǐng)域與公司積極探索資本 與產(chǎn)業(yè)的良性互動(dòng)。
二、設(shè)立低空經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展公司，擁抱蘇州低空經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇
2.1 蘇州緊抓低空經(jīng)濟(jì)機(jī)遇，產(chǎn)業(yè)發(fā)展大有可為
蘇州在全國(guó)低空經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具備領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。自 2023 年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出將打造低空經(jīng)濟(jì)等戰(zhàn)略新興 產(chǎn)業(yè)以來(lái)，各地關(guān)于支持低空經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策規(guī)劃陸續(xù)出臺(tái)。蘇州搶抓新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)遇，是首批出臺(tái)關(guān)于發(fā) 展低空經(jīng)濟(jì)政策的城市之一。2024 年 2 月，蘇州出臺(tái)《蘇州市低空經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展實(shí)施方案（2024～2026 年）》，在低空經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、低空基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、應(yīng)用場(chǎng)景、配套監(jiān)管服務(wù)等方面都提出了具體的 發(fā)展目標(biāo)。同時(shí)在 2024 年 4 月發(fā)布《蘇州市支持低空經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的若干措施（試行）》，對(duì)低空經(jīng)濟(jì)領(lǐng) 域重大項(xiàng)目、重點(diǎn)企業(yè)、成果轉(zhuǎn)化、創(chuàng)新研究等方面給予資金獎(jiǎng)勵(lì)。2024 年以來(lái)，蘇州已簽約低空經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目 超 300 個(gè)，計(jì)劃總投資超 900 億元；簽約低空經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基金 19 個(gè)，總規(guī)模超 200 億元。蘇州低空經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基 金規(guī)模在全國(guó)領(lǐng)先，同時(shí)是 6 個(gè) eVTOL 試點(diǎn)城市之一，蘇州低空經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景大有可為。
2.2 設(shè)立低空經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展公司，協(xié)同東菱振動(dòng)探索低空經(jīng)濟(jì)
公司重視低空經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇，多維度加碼低空產(chǎn)業(yè)。2024 年 8 月，基于“新興產(chǎn)業(yè)投資運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)城綜合 開(kāi)發(fā)服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位，公司出資 1 億元設(shè)立全資子公司蘇州高新低空經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司，開(kāi)展相關(guān)測(cè) 試服務(wù)業(yè)務(wù)并規(guī)劃打造低空經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園。設(shè)立低空經(jīng)濟(jì)公司將從兩個(gè)方面為公司發(fā)展低空經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)賦能，1） 以“園區(qū)運(yùn)營(yíng)+產(chǎn)業(yè)投資”模式推動(dòng)低空經(jīng)濟(jì)相關(guān)資源招商及投資，加快公司在低空產(chǎn)業(yè)的投資布局。2）依托 子公司東菱振動(dòng)在振動(dòng)領(lǐng)域的技術(shù)及客戶資源，開(kāi)展飛行器測(cè)試業(yè)務(wù)，增厚公司業(yè)績(jī)。 振動(dòng)試驗(yàn)龍頭企業(yè)，擬開(kāi)拓低空飛行器測(cè)試業(yè)務(wù)。蘇州高新全資子公司東菱振動(dòng)是全球知名的環(huán)境與可靠 性試驗(yàn)系統(tǒng)服務(wù)商，主要產(chǎn)品包括電動(dòng)振動(dòng)試驗(yàn)臺(tái)系列、沖擊碰撞試驗(yàn)臺(tái)系列等，客戶廣泛分布于航天航空、 大型船舶、軌道交通、汽車電子等領(lǐng)域。公司先后參與了神舟系列、天宮系列、探月工程、風(fēng)云系列等國(guó)家重 大項(xiàng)目的研制建設(shè)試驗(yàn)相關(guān)配套工作。公司產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)顯著，自主研制的“1000kN 電動(dòng)振動(dòng)試驗(yàn)臺(tái)”可滿足我 國(guó)航空航天、船舶、軌道交通等重大部件乃至整機(jī)的可行性試驗(yàn)需求，并在 2024 年獲中國(guó)重型機(jī)械工業(yè)協(xié)會(huì) 認(rèn)定的重型機(jī)械世界之最科技成果。隨著我國(guó)加快打造低空經(jīng)濟(jì)等未來(lái)產(chǎn)業(yè)，東菱振動(dòng)將搶抓機(jī)遇積極拓展面 向低空飛行器的振動(dòng)測(cè)試業(yè)務(wù)。
三、政策力促房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，推動(dòng)公司消化存量
政策持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。自 2023 年 7 月政治局會(huì)議提出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重 大變化以來(lái)，房地產(chǎn)支持政策不斷出臺(tái)。在 2024 年 9 月底政治局提出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)以來(lái)，房地 產(chǎn)支持性政策繼續(xù)加碼。在需求端，降低存量房貸利率、統(tǒng)一首付比例、一線城市限購(gòu)政策優(yōu)化、降低交易契 稅等政策陸續(xù)出臺(tái)。在供給端，財(cái)政部提出支持專項(xiàng)債回收閑置土地及存量商品房，后者用作各地的保障性住 房。住建部提出通過(guò)貨幣化安置等方式，新增實(shí)施 100 萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造，且年底前將“白名單” 項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到 4 萬(wàn)億。有效響應(yīng)政治局提出的商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，促進(jìn)房 地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。除當(dāng)前已落地政策外，12 月全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出 2025 年要持續(xù)用力推動(dòng)房地 產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。
政策刺激效果顯著，樓市景氣度回升。2024 年 9 月底以來(lái)一系列地產(chǎn)政策組合拳有效刺激購(gòu)房需求，并且 本輪樓市熱度延續(xù)性較此前幾輪刺激政策更為持久。據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，2024 年 10 月、11 月、12 月 40 城市新房銷 售面積分別為 1164/1330/1628 萬(wàn)平，同比增速分別為 5%/28%/28%，較 2022 年同期增速分別為-5%/9%/7% 。二 手房方面，2024 年 10 月、11 月、12 月 13 城二手房成交面積分別為 724/832/1016 萬(wàn)平，同比增速分別為 24%/28%/73%，較 2022 年同期增速分別為 64%/66%/127%。12 月當(dāng)月來(lái)看，13 城二手房成交面積創(chuàng)新高，40 城新房成交面積創(chuàng) 2023 年 3 月以來(lái)新高，樓市綜合景氣度較 9 月之前明顯回升。
蘇州樓市熱度漸趨活躍，新房與二手房成交均創(chuàng)階段性新高。在全國(guó)樓市成交熱度回暖后，2024 年 10 月 以來(lái)蘇州新房與二手房月度成交量持續(xù)上升。10 月以來(lái)蘇州新房與二手房成交面積連續(xù)三月上升。其中 12 月 蘇州新房成交面積 86 萬(wàn)平，同比增長(zhǎng) 88%，二手房成交面積為 87 萬(wàn)平，同比增長(zhǎng) 69%。新房單月成交面積為 2023 年 3 月以來(lái)新高，二手房成交面積為 2019 年 5 月以來(lái)新高。
樓市熱度回暖加快公司庫(kù)存去化，推動(dòng)公司業(yè)績(jī)回穩(wěn)以及向新質(zhì)生產(chǎn)力投資運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型。受房地產(chǎn)行業(yè)整體 影響，公司 2022 年以來(lái)商品房銷售額下降較多?；诋?dāng)前行業(yè)趨勢(shì)，公司投資謹(jǐn)慎，拿地節(jié)奏放緩，2024 年 前三季度公司無(wú)新增土地儲(chǔ)備。據(jù)我們計(jì)算，截至 2024 年 6 月底公司可售貨值約為 444 億元，其中權(quán)益可售 貨值約為 362 億元。在 9 月底以來(lái)樓市熱度回暖后，包含蘇州在內(nèi)的主要城市樓市成交量上升對(duì)于公司加快庫(kù) 存銷售產(chǎn)生積極作用。公司去年 11 月開(kāi)盤的上潤(rùn)璟庭一期項(xiàng)目首日銷售 3.9 億元，首日去化率約 80%，較此 前大幅改善。同時(shí)商品房成交量回升帶動(dòng)價(jià)格降幅邊際改善有助于公司計(jì)提資產(chǎn)減值降低，對(duì)公司業(yè)績(jī)產(chǎn)生正 面影響。從而推動(dòng)公司加快布局新質(zhì)生產(chǎn)力產(chǎn)業(yè)投資運(yùn)營(yíng)。
