2025年，珠海樓市在經(jīng)歷政策調(diào)整、市場分化與結(jié)構(gòu)性變革后，正迎來新一輪發(fā)展機(jī)遇。作為粵港澳大灣區(qū)核心城市，珠海依托區(qū)位優(yōu)勢與政策紅利，部分板塊已顯現(xiàn)出強(qiáng)勁的上漲動能。
其一、橫琴板塊始終是珠海樓市的“價(jià)值高地”。
作為粵港澳大灣區(qū)唯一保留限購的區(qū)域，橫琴的政策特殊性為其賦予了獨(dú)特的市場地位。
2024年底，橫琴住宅用地供應(yīng)持續(xù)稀缺，新房項(xiàng)目如華發(fā)橫琴璽等項(xiàng)目一經(jīng)入市即引發(fā)搶購熱潮，其價(jià)格穩(wěn)居珠海金字塔頂端（均價(jià)超5萬元/㎡），且未來供應(yīng)量有限，進(jìn)一步強(qiáng)化了稀缺屬性。
此外，橫琴與澳門的深度合作加速了金融、科技等產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，吸引高凈值人群聚集。
例如，華發(fā)與華為合作打造的“科技+好房子”智慧社區(qū)，不僅提升了產(chǎn)品附加值，還通過鴻蒙生態(tài)系統(tǒng)構(gòu)建了未來生活場景，成為高端置業(yè)者的首選。
預(yù)計(jì)2025年，隨著琴澳一體化進(jìn)程提速，橫琴的豪宅市場將繼續(xù)領(lǐng)跑珠海樓市，漲幅或達(dá)10%-15%。
其二、十字門板塊
十字門板塊憑借港珠澳大橋落腳點(diǎn)與珠海國際會展中心的區(qū)位優(yōu)勢，已成為珠海對接港澳的“門戶樞紐”。2024年，該區(qū)域華發(fā)商都、喜來登酒店等高端配套的成熟運(yùn)營，進(jìn)一步提升了板塊價(jià)值。
板塊這些年也吸引了大量新貴階層，從供需來看，十字門的新房庫存持續(xù)下降，而土地供應(yīng)卻因核心地段開發(fā)飽和而逐年減少。
2025年，隨著珠海國際金融中心的落成與跨境金融試點(diǎn)政策落地，十字門的商務(wù)與居住需求將同步增長，房價(jià)有望進(jìn)入快速上升通道，尤其是兼具景觀與配套的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，漲幅或突破8%-12%。
其三、金灣航空新城
金灣航空新城是珠?！拔鬟M(jìn)戰(zhàn)略”的核心承載區(qū)。
近年來，該區(qū)域通過一批又一批標(biāo)桿項(xiàng)目的開發(fā)，形成了“生態(tài)+產(chǎn)業(yè)+居住”的復(fù)合型新城模式。
2024年，航空新城憑借珠海機(jī)場擴(kuò)建、國際航展影響力提升及生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集群的成型，吸引了大量高素質(zhì)人才流入，常住人口增長率達(dá)7%。
盡管當(dāng)前房價(jià)梯隊(duì)（2-3萬元/㎡）較主城區(qū)偏低，但配套兌現(xiàn)能力強(qiáng)勁——包括中小學(xué)、三甲醫(yī)院與濕地公園的陸續(xù)投用，使其成為剛需與改善型購房者的“性價(jià)比之選”。
2025年，隨著深中通道通車帶來的珠三角西岸聯(lián)動效應(yīng)，航空新城的交通與產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢將進(jìn)一步凸顯，房價(jià)或迎來5%-10%的補(bǔ)漲空間。
其四、香洲主城區(qū)
香洲主城區(qū)作為珠海傳統(tǒng)核心，其價(jià)值始終穩(wěn)固。新香洲的“三文園”學(xué)區(qū)地段與南灣的高端改善型社區(qū)，在2024年市場調(diào)整中表現(xiàn)出極強(qiáng)的抗跌性。
例如，華發(fā)香山湖畔項(xiàng)目通過科技化升級（如華為鴻蒙系統(tǒng)全屋智能）與頂級配套（香山會館），開盤即創(chuàng)下“600秒售罄12億”的紀(jì)錄，均價(jià)穩(wěn)定在4-5萬元/㎡。
此外，主城區(qū)土地供應(yīng)近乎枯竭，2024年華發(fā)以34.53億底價(jià)競得新香洲“鳳凰谷地塊”，預(yù)示未來新房供應(yīng)將集中于高端產(chǎn)品，進(jìn)一步推升區(qū)域價(jià)值。
2025年，主城區(qū)憑借教育、醫(yī)療與商業(yè)的不可替代性，房價(jià)漲幅或達(dá)6%-8%，成為資產(chǎn)保值的重要選擇。
其五、唐家高新區(qū)
唐家高新區(qū)作為珠海對接深圳的“橋頭堡”，在深中通道的輻射下，正成為外溢需求的核心承接區(qū)。該區(qū)域依托珠海高新區(qū)科創(chuàng)北圍的產(chǎn)業(yè)集聚（如芯片設(shè)計(jì)、人工智能），吸引了大量科技企業(yè)與年輕人才。
2024年，片區(qū)房價(jià)雖經(jīng)歷調(diào)整（從3-4萬元/㎡回落至2-3萬元/㎡），但土地成交熱度不減，房企對遠(yuǎn)期價(jià)值信心充足。
2025年，隨著深珠通道規(guī)劃深化與華為等企業(yè)的區(qū)域總部落地，唐家高新區(qū)將逐步從“概念炒作”轉(zhuǎn)向“價(jià)值兌現(xiàn)”，房價(jià)有望實(shí)現(xiàn)觸底反彈，漲幅或達(dá)5%-8%。
盡管上述板塊上漲預(yù)期還是比較明朗的，但珠海市場仍存在分化風(fēng)險(xiǎn)：
1. **庫存壓力**：如湖心新城雖房價(jià)跌至“萬元以下”，但高庫存與周邊新房競爭可能導(dǎo)致短期波動；
2??**政策變化**：盡管當(dāng)前政策寬松（如房貸利率降至3%左右），但房地產(chǎn)稅試點(diǎn)等長效機(jī)制可能影響長期預(yù)期；
3. **開發(fā)商信用**：優(yōu)先選擇值得依賴的房企。
對于購房者，建議采取以下策略：??
?**自住需求**：關(guān)注航空新城與唐家高新區(qū)的性價(jià)比項(xiàng)目，兼顧通勤與未來增值；??
?**投資需求**：優(yōu)先橫琴與十字門的稀缺資產(chǎn)，長期持有以享受政策與人口紅利；??
對此，大家怎么看？？
