2025年，珠海樓市在經(jīng)歷政策調(diào)整、市場(chǎng)分化與結(jié)構(gòu)性變革后，正迎來(lái)新一輪發(fā)展機(jī)遇。作為粵港澳大灣區(qū)核心城市，珠海依托區(qū)位優(yōu)勢(shì)與政策紅利，部分板塊已顯現(xiàn)出強(qiáng)勁的上漲動(dòng)能。
其一、橫琴板塊始終是珠海樓市的“價(jià)值高地”。
作為粵港澳大灣區(qū)唯一保留限購(gòu)的區(qū)域，橫琴的政策特殊性為其賦予了獨(dú)特的市場(chǎng)地位。
2024年底，橫琴住宅用地供應(yīng)持續(xù)稀缺，新房項(xiàng)目如華發(fā)橫琴璽等項(xiàng)目一經(jīng)入市即引發(fā)搶購(gòu)熱潮，其價(jià)格穩(wěn)居珠海金字塔頂端（均價(jià)超5萬(wàn)元/㎡），且未來(lái)供應(yīng)量有限，進(jìn)一步強(qiáng)化了稀缺屬性。
此外，橫琴與澳門的深度合作加速了金融、科技等產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，吸引高凈值人群聚集。
例如，華發(fā)與華為合作打造的“科技+好房子”智慧社區(qū)，不僅提升了產(chǎn)品附加值，還通過(guò)鴻蒙生態(tài)系統(tǒng)構(gòu)建了未來(lái)生活場(chǎng)景，成為高端置業(yè)者的首選。
預(yù)計(jì)2025年，隨著琴澳一體化進(jìn)程提速，橫琴的豪宅市場(chǎng)將繼續(xù)領(lǐng)跑珠海樓市，漲幅或達(dá)10%-15%。
其二、十字門板塊
十字門板塊憑借港珠澳大橋落腳點(diǎn)與珠海國(guó)際會(huì)展中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，已成為珠海對(duì)接港澳的“門戶樞紐”。2024年，該區(qū)域華發(fā)商都、喜來(lái)登酒店等高端配套的成熟運(yùn)營(yíng)，進(jìn)一步提升了板塊價(jià)值。
板塊這些年也吸引了大量新貴階層，從供需來(lái)看，十字門的新房庫(kù)存持續(xù)下降，而土地供應(yīng)卻因核心地段開(kāi)發(fā)飽和而逐年減少。
2025年，隨著珠海國(guó)際金融中心的落成與跨境金融試點(diǎn)政策落地，十字門的商務(wù)與居住需求將同步增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)有望進(jìn)入快速上升通道，尤其是兼具景觀與配套的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，漲幅或突破8%-12%。
其三、金灣航空新城
金灣航空新城是珠?！拔鬟M(jìn)戰(zhàn)略”的核心承載區(qū)。
近年來(lái)，該區(qū)域通過(guò)一批又一批標(biāo)桿項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，形成了“生態(tài)+產(chǎn)業(yè)+居住”的復(fù)合型新城模式。
2024年，航空新城憑借珠海機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建、國(guó)際航展影響力提升及生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集群的成型，吸引了大量高素質(zhì)人才流入，常住人口增長(zhǎng)率達(dá)7%。
盡管當(dāng)前房?jī)r(jià)梯隊(duì)（2-3萬(wàn)元/㎡）較主城區(qū)偏低，但配套兌現(xiàn)能力強(qiáng)勁——包括中小學(xué)、三甲醫(yī)院與濕地公園的陸續(xù)投用，使其成為剛需與改善型購(gòu)房者的“性價(jià)比之選”。
2025年，隨著深中通道通車帶來(lái)的珠三角西岸聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，航空新城的交通與產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步凸顯，房?jī)r(jià)或迎來(lái)5%-10%的補(bǔ)漲空間。
其四、香洲主城區(qū)
香洲主城區(qū)作為珠海傳統(tǒng)核心，其價(jià)值始終穩(wěn)固。新香洲的“三文園”學(xué)區(qū)地段與南灣的高端改善型社區(qū)，在2024年市場(chǎng)調(diào)整中表現(xiàn)出極強(qiáng)的抗跌性。
例如，華發(fā)香山湖畔項(xiàng)目通過(guò)科技化升級(jí)（如華為鴻蒙系統(tǒng)全屋智能）與頂級(jí)配套（香山會(huì)館），開(kāi)盤即創(chuàng)下“600秒售罄12億”的紀(jì)錄，均價(jià)穩(wěn)定在4-5萬(wàn)元/㎡。
此外，主城區(qū)土地供應(yīng)近乎枯竭，2024年華發(fā)以34.53億底價(jià)競(jìng)得新香洲“鳳凰谷地塊”，預(yù)示未來(lái)新房供應(yīng)將集中于高端產(chǎn)品，進(jìn)一步推升區(qū)域價(jià)值。
2025年，主城區(qū)憑借教育、醫(yī)療與商業(yè)的不可替代性，房?jī)r(jià)漲幅或達(dá)6%-8%，成為資產(chǎn)保值的重要選擇。
其五、唐家高新區(qū)
唐家高新區(qū)作為珠海對(duì)接深圳的“橋頭堡”，在深中通道的輻射下，正成為外溢需求的核心承接區(qū)。該區(qū)域依托珠海高新區(qū)科創(chuàng)北圍的產(chǎn)業(yè)集聚（如芯片設(shè)計(jì)、人工智能），吸引了大量科技企業(yè)與年輕人才。
2024年，片區(qū)房?jī)r(jià)雖經(jīng)歷調(diào)整（從3-4萬(wàn)元/㎡回落至2-3萬(wàn)元/㎡），但土地成交熱度不減，房企對(duì)遠(yuǎn)期價(jià)值信心充足。
2025年，隨著深珠通道規(guī)劃深化與華為等企業(yè)的區(qū)域總部落地，唐家高新區(qū)將逐步從“概念炒作”轉(zhuǎn)向“價(jià)值兌現(xiàn)”，房?jī)r(jià)有望實(shí)現(xiàn)觸底反彈，漲幅或達(dá)5%-8%。
盡管上述板塊上漲預(yù)期還是比較明朗的，但珠海市場(chǎng)仍存在分化風(fēng)險(xiǎn)：
1. **庫(kù)存壓力**：如湖心新城雖房?jī)r(jià)跌至“萬(wàn)元以下”，但高庫(kù)存與周邊新房競(jìng)爭(zhēng)可能導(dǎo)致短期波動(dòng)；
2??**政策變化**：盡管當(dāng)前政策寬松（如房貸利率降至3%左右），但房地產(chǎn)稅試點(diǎn)等長(zhǎng)效機(jī)制可能影響長(zhǎng)期預(yù)期；
3. **開(kāi)發(fā)商信用**：優(yōu)先選擇值得依賴的房企。
對(duì)于購(gòu)房者，建議采取以下策略：??
?**自住需求**：關(guān)注航空新城與唐家高新區(qū)的性價(jià)比項(xiàng)目，兼顧通勤與未來(lái)增值；??
?**投資需求**：優(yōu)先橫琴與十字門的稀缺資產(chǎn)，長(zhǎng)期持有以享受政策與人口紅利；??
對(duì)此，大家怎么看？？
